Bất động sản kỳ vọng tháo các nút thắt

Không chỉ doanh nghiệp (DN) bất động sản mà rất nhiều lĩnh vực, ngành nghề liên quan cũng đang kỳ vọng các nút thắt khiến bất động sản đóng băng hiện nay sẽ được tháo để tác động lan tỏa đến cả nền kinh tế.

Pháp lý, chính sách, tín dụng... đều khó

Là một trong số ít DN được mời tham dự hội nghị trực tuyến với Thủ tướng Chính phủ, ông Lê Trọng Khương, Phó chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, nói rằng DN của ông và nhiều đơn vị khác kỳ vọng rất lớn rằng sau khi lắng nghe các khó khăn, vướng mắc và các kiến nghị từ DN, các bộ ngành, Thủ tướng sẽ có một giải pháp tổng thể gỡ khó cho thị trường bất động sản về cả pháp lý, chính sách và tín dụng. Bởi những cuộc họp vừa qua thì mỗi nơi chỉ giải quyết được những vấn đề mà ngành mình phụ trách, thậm chí cũng chỉ ghi nhận ý kiến để tổng hợp gửi đến Thủ tướng. Chẳng hạn, nếu Ngân hàng Nhà nước giải quyết tín dụng mà pháp lý không gỡ thì cũng bằng không, và ngược lại.

Ông Lê Trọng Khương cũng muốn nhân hội nghị này kiến nghị nhiều vấn đề, vướng mắc, khó khăn của DN, của thị trường, của người dân, thậm chí của cả những người thực thi công vụ ở các địa phương đang gặp phải lâu nay. Điển hình như vấn đề đất xen cài trong các dự án, pháp lý dự án giải quyết chậm chạp, liên quan đến cấp phép xây dựng, xác định tiền sử dụng đất, tín dụng ngân hàng…

ĐỘC LẬP

Theo ông Lê Trọng Khương, tại một số nước trên thế giới, việc huy động vốn từ trái phiếu là một nguồn tiền rất tốt cho các DN. Tuy nhiên, hiện kênh huy động này đang gặp bế tắc do một số vụ việc vừa qua đã khiến niềm tin của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Chính vì vậy ông kiến nghị cần xem xét có phương án để hỗ trợ các DN tồn tại và phát triển tốt. Ví dụ Tập đoàn Hưng Thịnh đã có kế hoạch xây nhà ở xã hội theo lời kêu gọi của Thủ tướng Chính phủ, nhưng để làm được cần phải có nguồn vốn, trong khi tín dụng đang gặp bế tắc khiến DN khó lòng thực hiện. Đồng thời cũng cần nghiên cứu về lãi suất có một mức phù hợp hỗ trợ, để các DN tạo ra sản phẩm vừa túi tiền cho người dân.

Một lãnh đạo Tập đoàn Novaland cũng đang kỳ vọng rất lớn vào buổi làm việc với Thủ tướng với mong muốn các vướng mắc đang gặp phải hiện nay như thắt chặt tín dụng, lãi suất đang quá cao, thị trường bị mất niềm tin, pháp lý bị vướng mắc, ngân hàng siết dòng tiền… sẽ có giải pháp cụ thể. Những vấn đề trên đã gây khó khăn cho hoạt động của hầu hết các DN bất động sản. Cả khách hàng cũng không có tiền để thanh toán khiến cho nhiều DN bị ảnh hưởng nguồn thu và có khả năng không kịp trả các khoản vay gốc, nợ lãi và trái phiếu sắp đến hạn. Nếu tình hình này kéo dài sẽ gây rủi ro, làm mất thanh khoản hàng loạt DN và còn tác động xấu đến người lao động và kinh tế - xã hội nói chung.

Đại diện Tập đoàn Novaland kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các DN bất động sản và xây dựng được phép tái cơ cấu, gia hạn, ân hạn các khoản nợ đến hạn trong 3 năm và không bị chuyển nhóm nợ. Các tổ chức tín dụng xem xét giảm lãi suất, phí; gia hạn kỳ hạn trái phiếu cho các DN bất động sản và xây dựng thời hạn 3 năm để giảm áp lực và tăng niềm tin cho thị trường; tái cơ cấu các khoản nợ của cá nhân vay để mua bất động sản mà nguồn trả lãi được hỗ trợ từ chủ đầu tư... Đồng thời Chính phủ có các phương án kịp thời để hỗ trợ giải quyết tận gốc các vướng mắc pháp lý do các luật chồng chéo gây ra...

"Ảnh hưởng của dịch Covid-19 trong 2 năm qua và việc xáo trộn thị trường trái phiếu cùng với việc thắt chặt tiền tệ đã bào mòn sức lực của DN. Việc hỗ trợ lãi suất, đưa về mức phù hợp sẽ giúp hồi phục thị trường, giúp các DN bất động sản tăng sức chịu đựng trong thời gian tháo gỡ được những vướng mắc về pháp lý cho các dự án", đại diện Tập đoàn Novaland kiến nghị.

ĐỘC LẬP

Chủ đầu tư và người vay đều kỳ vọng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, thừa nhận không chỉ ông, DN bất động sản mà người dân trên cả nước đều kỳ vọng rất lớn vào hội nghị trực tuyến do Thủ tướng chủ trì nhằm tháo gỡ ngay những khó khăn của thị trường cho cả phía chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Thủ tướng cũng có chỉ đạo trọng tâm cần phải tháo gỡ là những dự án có đầy đủ pháp lý, dự án hướng về nhu cầu thật, dự án có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Nhưng vướng mắc hiện nay cũng đang nằm ở các dự án bất động sản cao cấp nên cũng cần phải chọn dự án phù hợp để hỗ trợ tháo gỡ.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích: Hiện nay các kênh huy động vốn đều tắc và đây không phải là do lỗi của các chủ đầu tư. Ngoài ra, 70% vướng mắc hiện nay là pháp lý nên dự án không vận hành được theo một quy luật bình thường khiến tiền bị "chôn" trong đất. Ngay cả việc lúc này các DN muốn bán rẻ dự án để lấy tiền về trả nợ cũng không được do pháp lý không đủ và bên mua không vay được tiền. Do vậy, theo ông Châu, vấn đề cần tháo gỡ lớn nhất hiện nay là tín dụng. Không chỉ DN bất động sản, bản thân người mua nhà cũng cần được tiếp cận vốn với mức lãi suất hợp lý hơn. Chính người mua nhà mới tạo thanh khoản, tạo dòng tiền. Thứ hai là Nghị định 65/2022 của Chính phủ về trái phiếu DN. Bộ Tài chính đang nỗ lực tháo gỡ nhưng cần phải làm nhanh hơn nữa. Thứ ba là sửa ngay một số nghị định trong luật hiện hành, như vấn đề đất xen kẽ. Nghị định 68/2022 cho phép xử lý rồi, nhưng đến nay TP.HCM và nhiều tỉnh thành khác vẫn chưa triển khai thực hiện…

Chuyên gia kinh tế, TS Võ Trí Thành nhận định thị trường bất động sản rất quan trọng, cả góc độ phát triển kinh tế lẫn nâng cao đời sống của người dân. Bất động sản thường gắn chặt với thị trường tài chính, do đây là câu chuyện dòng tiền lớn. Vì vậy nếu chúng ta muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả khía cạnh liên quan đến phát triển thị trường bất động sản.

Cụ thể, vấn đề đầu tiên là quy hoạch, các nước đều cần quy hoạch một cách chuẩn chỉnh. Thứ hai là câu chuyện pháp lý. VN hiện có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp vấn đề này như luật Đất đai, luật Xây dựng, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản cần phải cải thiện, hoàn thiện tiếp. Song song đó, thị trường tài chính, thị trường vốn chưa thật phát triển, và để phát triển thì đây là câu chuyện lớn. Một số nước, trong đó có cả VN, phần lớn vẫn dựa vào ngân hàng thương mại, dựa vào tín dụng. Bản chất của các ngân hàng cho vay ngắn hạn là cơ bản nhất, nhưng đối với bất động sản là cho vay trung và dài hạn. Cho nên bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng thì các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản khác nhau cũng rất cần được thúc đẩy.

"Phòng bệnh hơn chữa bệnh. Nếu chúng ta muốn phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn. Trong giai đoạn khó khăn này, không phải chúng ta chỉ sửa, chỉnh. Vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời phải nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách) cho đến cấp vi mô (cấp DN) để thị trường bật dậy", TS Võ Trí Thành nói.

PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH LINH HOẠT

Chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu phân tích: bất kỳ ngành kinh doanh nào hay nền kinh tế nào cũng đều mang tính chu kỳ, sau giai đoạn tăng thì sẽ giảm và ngược lại. Thị trường bất động sản cũng tương tự vậy, nhưng ở VN biến động thường mạnh hơn. Khi kinh tế phát triển thì nhiều nhà đầu tư, DN đổ mạnh vốn vào nguồn cung, đến lúc dư cung thì giá sẽ giảm. Sau đó họ ngưng phát triển thì đến một khoảng thời gian thiếu cung thì giá tăng và lại thu hút một bộ phận nhà đầu tư khác…

Thực chất thị trường bất động sản của VN đôi lúc dựa theo nhận định của các DN với ước tính về phát triển của kinh tế - xã hội, nhưng thực tế nhu cầu không tăng theo kịp như dự tính đó. Vì vậy chênh lệch cung - cầu của thị trường bất động sản trong nước lại quá cao, nhất là ở một số phân khúc cao cấp. Trong khi nguồn cung cho nhu cầu của người có thu nhập trung bình và thấp lại phát triển chậm. Từ đó cũng tạo ra một số phân khúc bất động sản "nóng" về giá. Thêm vào đó, chính sách tiền tệ thời gian gần đây biến động mạnh, nhất là lãi suất nhảy vọt lên cao cũng tác động làm "hãm phanh" thị trường. Lãi suất lên cao khiến DN không có khả năng hoàn thành dự án lẫn người mua nhà phải giảm bớt nhu cầu sở hữu bất động sản… Đồng thời tất cả những thủ tục liên quan về pháp lý mà các công ty bất động sản đã phản ánh thời gian qua do chưa được hoàn thiện, không đồng bộ cũng khiến thị trường khó phát triển.

Từ đó, TS Nguyễn Trí Hiếu đề xuất Chính phủ cần nhanh chóng rà soát và hoàn thiện khung pháp lý liên quan bất động sản để có sự đồng bộ và phù hợp với các quy định khác. Đây là chìa khóa để cả người dân, DN và tất cả thành phần tham gia vào thị trường bất động sản yên tâm, từ đó thị trường sẽ có sự phát triển bền vững hơn. Đồng thời vấn đề chính sách tiền tệ và lãi suất cũng từng bước hướng đến một thị trường chuẩn. Đó là không nên áp dụng mức lãi suất trần cho tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn dưới 6 tháng như hiện nay mà phải để các ngân hàng thương mại tự quyết. 

Song song đó cũng hướng đến việc bỏ room tín dụng của từng ngân hàng, mà Ngân hàng Nhà nước chỉ có thể điều hành theo định hướng chung với tăng trưởng tín dụng cho cả ngành thông qua thị trường mở. Ví dụ, Ngân hàng Nhà nước vẫn có thể định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm cho cả ngành ở mức 14%/năm nhưng không giao chỉ tiêu cho từng nhà băng. Việc tự quyết định lãi suất theo cung - cầu thị trường sẽ thúc đẩy sự cạnh tranh trên toàn hệ thống. Từ đó những ngân hàng hoạt động tốt, huy động được nhiều vốn và cho vay với lãi suất cạnh tranh sẽ có nhiều khách hàng hơn và có thể tăng trưởng tín dụng của họ phải cao hơn các đơn vị khác.

TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh: với đặc thù của ngành ngân hàng, nhà nước chỉ quản lý thông qua các quy định đã ban hành như tỷ lệ đảm bảo an toàn, hệ số rủi ro... và tự các đơn vị sẽ linh hoạt, cân đối danh mục cho vay, tự chịu trách nhiệm với cổ đông và khách hàng.

Ý KIẾN

Đình Sơn

Giảm quỹ đất do nhà nước đang giữ

NVCC

Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, nhà nước nên xem xét chuyển giao quyền sử dụng đất công sang cho tư nhân càng nhiều càng tốt. Ví dụ ở các thành phố lớn như TP.HCM, nhiều bất động sản có vị trí đẹp nhưng vẫn chỉ đang cho thuê làm bãi đậu xe, quán nhậu và đây là sự lãng phí rất lớn. Việc nhanh chóng đưa ra cơ sở pháp lý để chuyển quyền sử dụng sang cho tư nhân cũng để thúc đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho người dân ở nhiều dự án hiện còn vướng mắc pháp lý xoay quanh nguồn gốc là đất công. Càng nhiều bất động sản đưa vào khai thác thì nguồn thu ngân sách nhà nước sẽ gia tăng từ các hoạt động kinh doanh trên miếng đất đó. Đồng thời phải xây dựng chính sách thuế liên quan phù hợp với thông lệ quốc tế. Nếu để chống đầu tư thì chỉ nên tính thuế nặng với những bất động sản bỏ hoang, không đưa vào sử dụng. Còn khi bất động sản được khai thác thì đã có các sắc thuế về kinh doanh; khi bất động sản chuyển nhượng thì có thuế về hoạt động chuyển nhượng…

TS Huỳnh Thanh Điền, Trường ĐH Kinh tế TP.HCM

Tháo gỡ cả pháp lý và tín dụng

NVCC

Pháp lý và tín dụng là vấn đề mà DN và người dân quan tâm nhất hiện nay. Bởi với cơ chế như hiện nay, một dự án bất động sản muốn khởi công phải mất 3, 4 năm để hoàn thành hàng loạt thủ tục. Những vấn đề chồng chéo và mâu thuẫn trong các quy định pháp lý đang đè nặng khiến thị trường gặp khó. Vực dậy thị trường bất động sản không chỉ là mối quan tâm của DN bất động sản mà còn là mối quan tâm chung của toàn xã hội, bởi đây là ngành tác động lớn đến tốc độ phục hồi nền kinh tế nói chung. Chẳng hạn, các ngân hàng nói vẫn cho DN bất động sản vay với điều kiện dự án khả thi cao, nhưng lại không quy định rõ khả thi cao là như thế nào. Như vậy tiêu chí, điều kiện đưa ra phải rõ để DN chuẩn bị hồ sơ, chứ hiện nay đưa ra tiêu chí chung chung là rất khó, nhất là trong bối cảnh Chính phủ đang tập trung kiểm soát lạm phát.

Cuối cùng, điều cốt tử vẫn là thị trường. Khi có thị trường mới có thanh khoản và mới có dòng tiền, khi đó DN mới sống nổi. Lúc này nhà nước cần có chính sách hỗ trợ, nhất là giai đoạn cấp bách. Nếu không DN nước ngoài vào thôn tính hết.

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội doanh nhân trẻ Việt Nam

Những vướng mắc doanh nghiệp không lường trước được

Độc Lập

Hiện nay có 4 chuyện DN không lường trước được là vướng pháp lý, chi phí giải phóng mặt bằng quá cao, chi phí vốn cũng cao ngất ngưởng, và ẩn số tiền sử dụng đất. Nhiều DN trước đây được tạm nộp tiền sử dụng đất, thậm chí đã được công nhận nhưng nay bị rà soát lại nghĩa vụ tài chính. Từ đó nghĩa vụ tài chính cũng tăng lên, có khi bán toàn bộ dự án cũng không đủ đóng tiền sử dụng đất. Thủ tục hành chính thì không biết bao giờ mới xong. Nên tất cả những vấn đề này cần phải tháo gỡ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM